Et LLC er et aktieselskab. Det er en hybrid forretningsstruktur tilgængelig i USA, der kombinerer fordelene ved et partnerskab med ansvarsbeskyttelsen, der tilbydes af et selskab. Det er derfor, mange husejere ser på denne forretningsstruktur, når de tænker på, hvordan de vil strukturere deres økonomi omkring en udlejningsejendom.
Cirka 2,4 millioner virksomheder i USA er i øjeblikket identificeret som en LLC. Strukturen blev først tilbudt for mere end fire årtier siden i Wyoming og er siden vokset hurtigere end nogen anden form for forretning.
Dagens LLC kan have et eller flere medlemmer, hvilket er udtrykket, der bruges til at beskrive virksomhedens ejere. Et medlem kan være en enkeltperson eller en anden virksomhed. Medmindre andet kræves ved lov, har LLC’er ingen grænse for antallet af medlemmer, der er knyttet til virksomheden.
Hvis du overvejer at leje en ejendom eller ønsker at udforske bedre økonomisk beskyttelse for dig selv og din familie, er her fordele og ulemper ved at bruge en LLC til at gennemgå udlejningsejendomme.
Liste over fordelene ved at bruge en LLC til en udlejningsejendom
1. Dannelse af en LLC hjælper dig med at beskytte dine personlige aktiver.
Hvis udlejningsejendomme er en del af din investeringsportefølje, er et af dine grundlæggende krav at tilbyde en kodekompatibel ejendom. Hvis det ikke sker af en eller anden grund (selvom det ikke er din skyld), kan lejeren af ejendommen sagsøge dig for de gældende forhold. Enhver retssag, som du navngiver, og som vil bringe din personlige ejendom i fare, hvis den ikke er inkorporeret som et aktieselskab med din ejendom.
Under LLC -formatet ville kun din virksomheds aktiver blive angrebet, hvis nogen ville sagsøge dig.
2. Der er skattefordele til rådighed for LLC -formatet.
Et aktieselskab i USA har en skattemulighed. Du kan vælge at overføre eller betale skat som et selskab. Det betyder, at du kan oprette det, hvor virksomheden ikke betaler skat, fordi indtægten fra lejeboligen bliver din. Siden 1988 har USA beskattet LLC’er som om de var partnerskaber, selvom de tilbyder personlig formuebeskyttelse mod ansvar.
3. Ansvarsforsikringsprodukter har politikgrænser.
Uden for LLC -strukturen for investeringer i fast ejendom har husejere mulighed for at købe ansvarsforsikring for at beskytte deres personlige aktiver. Ved at købe en politik får du en fordel i forhold til forretningsstrukturen, fordi du sparer tid og penge, da du ikke skal indgive formelle dokumenter i din styrende jurisdiktion. Det er dog vigtigt at huske, at alle forsikringer har maksimale grænser, der betales. Hvis en begivenhed er økonomisk skadelig for nogen ud over disse grænser, kan du stadig blive sagsøgt med dine personlige aktiver i fare for resten af omkostningerne.
4. Ledelsesfleksibilitet er tilladt inden for LLC -strukturen.
Når du strukturerer din udlejningsejendomsvirksomhed som en LLC, har du fleksibilitet med din virksomheds ledelsesstruktur, selvom det blot er en ejendom. Du kan få alle medlemmer til at deltage i den daglige beslutningstagning i virksomheden eller de udpegede ledere, der træffer disse beslutninger for dig. Hvis du ikke er bekendt med fordele og risici ved udlejningsejendomme, giver denne forretningsstruktur dig mulighed for at ansætte folk, der kender ansvaret uden at ansætte arbejdet fra et lokalt ejendomsforvaltningsbureau.
I de fleste stater bliver din LLC som standard administreret af medlemmer, medmindre du i dine ansøgninger angiver, at du har til hensigt at ansætte ledere.
5. Det er billigt og let at starte en LLC.
Selvom der er flere krav til papirarbejde med en LLC sammenlignet med et partnerskab eller enkeltmandsvirksomhed, er det lettere at ansøge om denne forretningsstruktur end at oprette et S -selskab eller C -selskab. Mange stater har ansøgningsgebyret på $ 500 eller mindre for den oprindelige virksomhedens start. I Arizona kan ansøgningsgebyret være så lavt som $ 50. Hver stat er lidt forskellig i sine omkostninger og krav, så sørg for at gennemgå hvert trin i virksomhedsdannelsesprocessen for at finde ud af, hvad der forventes af dig.
6. Betaling er ikke begrænset til LLC -ejere.
Når du bruger LLC -strukturen til en udlejningsejendom, er der ingen begrænsninger for, hvordan virksomheden vil betale hver ejer. Medlemmer kan betales mere eller mindre end den egenkapital, de ejer i virksomheden. Denne struktur giver hvert medlem mulighed for at modtage færre eller flere afskrivninger eller refusioner baseret på individuelt behov. Den eneste undtagelse fra denne fordel er eneejer LLC, som tilbyder overførselsfunktionen, der tillader all overskud alligevel at blive sendt til ejeren.
7. Du kan fratrække sygesikringspræmier under denne forretningsstruktur.
Hvis lejeboliger er din primære indtægtskilde, har du lov til at fratrække alle sundhedsforsikringsomkostninger, du betaler for dig selv og din familie. Det tilladte beløb med denne fordel er baseret på den forholdsmæssige andel af nettooverskuddet, som virksomheden tjener. Al indtjening i LLC tæller som lønindkomst. Hvert medlem, der tjener indkomst via LLC, er berettiget til at drage fordel af denne unikke fordel.
8. Det er tilladt at bidrage med aktiver til virksomheden.
Ejere kan bidrage med aktiver til LLC, selvom hovedårsagen til at stifte virksomheden var at forvalte ejendom. Du har lov til at bidrage med kapital til virksomheden. Personlige lån fra din konto til LLC -kontoen er også tilladt. Der er flere forskellige måder, hvorpå enkelte medlemmer kan investere penge i virksomheden og derefter trække dem tilbage som lånebetaling. Selv rimelige renter er tilladt, når du betaler et personligt lån til din LLC.
9. LLC ejere er ikke altid forpligtet til at være amerikanske statsborgere.
Denne fordel gælder ikke altid, så tjek med din styrende jurisdiktion, før du inkluderer udenlandske investorer i din ejerstruktur. Når det er tilladt, tillader din LLC udenlandske ejere at være en del af sin forretningsstruktur. Det gør det lettere at modtage udenlandske investeringer for dine udlejningsejendomme, mens dine investorer har færre markedsindgangsbarrierer at springe ud i. Udenlandske medlemmer har stemmeret som aktive ejere af LLC.
10. Der er færre årlige administrative krav forbundet med en LLC.
Når du danner en LLC til at administrere udlejningsejendomme, er der nogle årlige krav til papirarbejde, som din styrende jurisdiktion kræver for at holde forretningen åben. Du har ikke til opgave at dokumentere aktionærmøder eller at levere bestyrelsesprotokoller som en del af fornyelses- eller autorisationsprocessen. Så længe dine vedtægter følger lokale forventninger, kan du muligvis oplyse, hvem der har stemmeret, og hvem der ikke er inden for din struktur.
11. Single-member LLCs er mulige.
Hvis du er enkeltmandsvirksomhed, er en-medlems LLC for dine udlejningsejendomme en idé at overveje. De tilbyder ikke den samme kommercielle legitimitet som andre strukturer, men er lettere at vedligeholde med de samme fordele og ulemper for det meste. Den beskyttelse, LLC giver, har en tendens til at virke omvendt under denne struktur. Ejerens personlige forpligtelser påvirker ikke virksomheden, men hvis han ikke fører separate bøger til virksomheden, kan en domstol træffe afgørelse mod at beskytte sin personlige ejendom mod forretningstransaktioner.
12. At erhverve ejendom gennem LLC giver fordele at overveje.
Hvis du erhverver nye udlejningsejendomme gennem virksomheden, har du muligvis adgang til yderligere ejendomsbeskyttelse. Det ville være virksomheden, ikke dine personlige aktiver, der ville kontrollere ejendommen. Skulle der ske noget, får du muligvis mere beskyttelse mod eksterne retssager eller problemer. Din virksomhed vil være ansvarlig for plejen og vedligeholdelsen af ejendommen, mens du kan drage fordel af de kapitalgevinster, der opstår over tid med lejen.
13. Hver ejendom kan administreres af sit eget LLC.
For husejere, der ønsker at have det højeste niveau for adskillelsesbeskyttelse, kan du inkorporere hver udlejningsejendom som sin egen LLC. Ved at gøre dette vil du være i stand til at isolere hver ejendom fra potentielle erstatningskrav genereret på en anden ejendom. Retssagen ville kun berøre én ejendom.
Selvfølgelig ville de administrative omkostninger og krav til vedligeholdelse af flere LLC’er samtidigt være betydelige. Derfor vælger de fleste husejere ikke at forfølge denne specifikke fordel, når de bruger en LLC til deres udlejningsejendomme.
Liste over ulemperne ved at bruge en LLC til en udlejningsejendom
1. Der er grænser for den beskyttelse, en LLC yder.
Hvis din LLC optræder i en retssag, der involverer din ejendom, har dommeren magt til at bestemme, at forretningsstrukturen ikke beskytter dine personlige aktiver. Selvom dette problem gælder, når du ikke opbevarer forretningsbøger adskilt fra dine personlige optegnelser, eller hvis du har handlet bedragerisk, er det ikke 100% beskyttende. Denne ulempe omtales ofte som “gennemboring af virksomhedens slør.”
2. Du skal betale selvstændig skat for overført indkomst.
Fordi standardskattestrukturen for en LLC ligner den for et partnerskab, skal dens medlemmer, der arbejder for virksomheden, betale selvstændig beskatning i USA. Det betyder, at hvert medlem personligt er ansvarligt for arbejdsgiverens andel af Medicare / Medicaid og social sikring, der kræves med hver lønseddel. Det beskattede beløb ville være baseret på virksomhedens samlede nettoresultat.
Ejere har mulighed for at blive beskattet som et selskab, hvilket ville begrænse dette problem ved at betale skat af den faktiske kompensation i stedet for deres indtjening før skat.
3. Der er spørgsmål i forbindelse med medlemsrotation at overveje.
En LLC er som et partnerskab eller enkeltmandsvirksomhed, idet kontinuitet kan være et problem for nogle ejere. Hvis du er eneejer af LLC, og der sker noget med dig, vil staten, hvor din virksomhed er bosat, kræve, at virksomheden opløses. Det betyder, at din familie bliver nødt til at afvikle virksomhedsgæld og lukke deres konti, før de kan starte en ny virksomhed for at administrere deres ejendomme.
Du kan undgå nogle kontinuitetsproblemer som et ægtepar ved at være medejer af LLC. Men selv da skal du muligvis opløse det første selskab, inden du starter et sekund for at fortsætte med at handle.
4. Du må ikke udstede egenkapitalandele til din virksomhed.
Under strukturen i et aktieselskab må du ikke rejse penge ved at udstede aktier i din virksomhed. Den aktiekapital, der er tilgængelig i virksomheden, er baseret på dets første vedtægter. Hvert medlem tildeles en del af virksomheden baseret på dette dokument. Det kan ikke tildeles en anden, fordi det ikke har samme værdi som en virksomhedsaktie. Du må ikke købe nogens aktier, sælge dine eller handle med dem.
5. LLC er ikke forpligtet til at betale en løn.
De fleste LLC’er er designet som overførselsorganisationer til at kompensere deres ejere, især enkeltmandsvirksomheder, med den indtjening, der er opnået. Det eliminerer denne ulempe for de fleste ejere, der bruger strukturen til at administrere udlejningsejendomme. Når betalinger sendes til ejere, behandler skattestrukturen denne handling som et udkast til kontoen. Det betyder, at du ikke tæller med forretningsindkomst, som du ville gøre for et S -selskab eller C -selskab. Fordi du ikke må trække omkostninger fra lønninger, kan dine skatteforpligtelser være højere under særlige omstændigheder.
6. Generelt kræves et årligt gebyr for at opretholde status for din virksomhed.
De fleste offentlige enheder kræver, at driftende LLC’er indsender en årlig fornyelsesmeddelelse som en del af deres administrative vedligeholdelsesansvar. De fleste stater i USA holder fornyelsesgebyret tæt på det oprindelige inkorporeringsgebyr. Der er dog nogle undtagelser, da nogle stater opkræver $ 1.000 eller mere for at holde forretningen åben. Hvis du har haft et hårdt år med dine udlejningsejendomme, og pengene er stramme, kan dette årlige ansvar tvinge dig til at gå i endnu større gæld.
7. Du skal bruge en separat LLC for hver stat, hvor du har lejebolig.
LLC -inkorporering er kun gyldig for hjemstaten i din primære bopæl. Hvis du ejer ejendom i flere stater, skal du ansøge om at danne et aktieselskab i hver stat, hvor du vil beskytte dig selv. Uden flere ansøgninger kunne andre end din hjemstat have adgang til din personlige økonomi og aktiver, hvis du bliver kreditor.
Du skal også oprette en virksomhedsadresse for din LLC i hver stat, hvor du driver forretning. Adressen på udlejningsejendommen tæller ikke med, medmindre du har et kontor på dette sted. Som en del af vedtægterne bliver du bedt om at udpege en bestemt part til at modtage meddelelser på dine vegne for at drive forretning. For en multi-state operation kan et selskab være en bedre struktur at overveje, hvis du vil undgå nogle af disse logistiske problemer.
8. Der er flere skatteforpligtelser at overveje.
Uanset om du vælger en virksomheds- eller overførselsafgiftsmulighed, er de administrative krav for en LLC højere end andre forretningsstrukturer. Du får muligvis den samme fordel som en enkeltmandsvirksomhed eller partnerskab, men du har stadig brug for en separat selvangivelse for virksomheden, hvilket ikke altid er nødvendigt i andre strukturer. I USA bruger en LLC formular 1065, når den overfører indkomst til sine ejere. Derefter skal K1 -formularerne distribueres til hvert medlem med angivelse af individuelle skatteforpligtelser for året.
Afhængigt af hvor du registrerer LLC for at administrere ejendomme, kan der være franchiseafgifter, punktafgifter eller begge dele, der også gælder for denne virksomhed.
9. LLCs kæmper for at rejse kapital, ligesom partnerskaber og enkeltmandsvirksomheder gør det.
Fordi ejerne ikke kan købe, sælge eller handle aktier i virksomheden, tøver investorer med at lægge kapital i denne forretningsstruktur. Du er ansvarlig for de midler, der er nødvendige for at købe eller vedligeholde lejeboligerne i din omsorg. Selvom kreditprodukter har større tilgængelighed, da denne virksomheds juridiske struktur er anerkendt, er ekstern kapital sjælden.
I det usandsynlige tilfælde, at du har mere end en håndfuld ejere tilknyttet din virksomhed, vil en S-corp-præsentation give dig bedre adgang til kapital. Hvis du når mere end 100 medlemmer, vil en C-corp-præsentation give flere muligheder for at rejse kapital i forhold til LLC.
10. En enkeltmedlem LLC står over for de samme skattestrukturer som en enkeltmandsvirksomhed.
Et enkelt medlems LLC kan vælge at betale skat som en organisation, hvis de ønsker det. De kan også vælge at beskatte sig selv som enkeltmandsvirksomheder. I den anden mulighed, selvom du opbevarer separate bøger for at reducere dit ansvar, er de skatter, du rapporterer, stadig på det personlige afkast. Denne struktur skaber nok komplikationer, når der også er involveret udlejningsejendomme, så det vil sandsynligvis være nødvendigt med en skattefaglig.
Fordele og ulemper ved at bruge en LLC til udlejningsejendomme er ofte ikke det værd i forhold til de risici, som den gennemsnitlige boligejer står over for. En LLC tilbyder en vigtig fordel: den sandsynlige beskyttelse af personlige aktiver, når virksomheden navngives i en retssag. For en person med store aktiver er de små inkorporeringsomkostninger det værd for den beskyttede beskyttelse. Hvis du kun ejer en ejendom, er hovedpinen ved yderligere papirarbejde muligvis ikke det værd.
